谈谈休斯顿买房时的builders

国内和国外房屋结构建筑差别很大,就自己和身边同事买房亲身经历的事情,发现很多人对房屋结构存在一些误区,在这里我把自己总结的一些经验和大家分享下:

Houston常见新房的builder 大约有10几个。 买房的时候最好研究下builder的
reputation. 比较出名的排行是JDPower出的us newhome quality study. 最好的几个builder大家都知道,David Weekly, Trendmaker and Brighton. 他们是JDPower 4 星builder(out of 5)  但是Trendmaker 和 David Weekly 走高端路线。 前几年DavidWeekly 还比较平民化,自从发达之后,造的房子asking price 都比较高(from 300K)。 如果你有足够的资金, no brainer, 选他们好了。Brighton的房子排名还是可以的,但是这个builder投资策略比较特别,他们买的地盘都比较便宜比如Richmand, Katy 的silver ranch, 还有I10 北面的地,大家一定是盯着katy南面和sugarland or missouri city的学区房的。因此不推荐这个builder了。silver ranch 虽然是katy,但是这块地是我见过katy较差的地盘,接近high voltage towers 和 water/sewer plant. 

下面聊聊几个交涉较多,价格中等的builder。

1,meritage home:JDPower 排名 :3星。 meritage home 投资区包括katy 主流communities和 missouri city 的 Riverstone and Sienna Plantation。 他们最大的不同是隔热材料和隔热理念的不同。几乎所有的builder都用fiberglass隔热材料(填塞在木墙中间和ceiling上) 和 radiant barrier (贴在roof内侧),并配有ridge vent进行通风。 ridge vent 是一种传统的attic通风方法。造roof贴shingle时,屋脊(ridge)留一条缝,用ridge vent 盖在预留缝上。ridge vent 利用压力差排出attic热空气,同时从屋檐的孔洞吸入fresh air。虽然是空的,但是可以阻挡雨水。我个人喜爱这种自然的方法。但是meritage home 是仅有两个builders(另一个是Beazer)不用这套方法的。他们把roof全部seal住,并spray一种spray foam 作为隔热材料。spray foam 是液体,但很快与空气凝固膨胀成隔热层。他们在木墙中间也spray这种东西。基本上整个房子被完全封闭,通气完全靠power vent 和AC。 meritage home很难以此为卖点。 
2, Lennar home:Lennar 是美国最大的home builder 而且据说员工待遇还可以。但是房屋质量似乎没那么出名,榨的买家的钱全发工资了。 我去现场看过Lennar的施工,他们frame用的全是多根小木粘成stud的(学名finger joint)。 房屋侧墙的sheathing也是能省就省。关于residential building的结构和质量控制,我会另外写。不过他们房子architecture的设计还可以,比较有现代感。(最有现代感的是perry home, 以后再聊这家)。
先写到这吧,困了。希望我写的能给大家带来点帮助,呵呵,让我们一起智斗builder,买到质量好价格实惠的房子。如有需要进一步交流的可以给我邮件:nortonlukeT@gmail.com或留言



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俺来说句公道话!
以前一直觉得Meritage很差,整个建房过程中,错误不断,好在都不是什么大问题!但不得不感叹:他家foundation真心是不错!

Lennar/village builder不知说他家什么好。用料很好,因为他家大,corporate采购合同大,材料采购的都是好牌子。他家的standard feature都比其他builder用料好。可里面的员工好像过得很舒服,大锅饭吃的很开心。这么好的材料造出来的房子却只能碰运气,可能是所有大公司的写照吧。

至于davidweeley,他家以dry wall的厚度就能砸死其他builder,但其他质量也是一般般。但floor plan实在是很漂亮前卫!

trendmarker,迄今为止,没听到过他家任何negative的comments,我也觉得很奇怪,这家公司也不大,怎么会那么好?

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谈谈休斯顿买房时的builders(二)

上次谈了三个builders,谢谢大家的支持。先解释几个上次帖子的问题,大家一起探讨。meritage home 的隔热方法是把attic纳入livable space, spray foam 阻挡外界热度,屋内的pollutant 和 室内湿气通过power vent 排除, 即使在春秋季也需要把AC打开(不需要run compressor,但是必须让power vent 运行)。meritage的salesman 接待你的第一件事情便是吹嘘自己的隔热系统。至于有人问他们的质量如何,这很取决于施工的contractor。好的builder可能supervisor查的次数多些,严格些。但是没法保证每个细节。 我不能针对性说太多某个builder的坏话。大家可以google  xxx builder complaint or so.  一定可以看到很多你想不到的行为。发现美国的builder比国内还黑,没一个值得你相信。买房一定要抱着这些家伙都是吸血鬼的态度和他们谈
,才能把事情搞定。突然这次不想分析builder,以后再谈,这次想谈谈我经历的builder的价格策略和salesman用的tricks,肯定不全,只是个人经历。

1, salesman说:快点买,我们下个月要涨$2000 。如果你查MLS,trace它的历史,你会发现连续几个月,builder房价的确在涨,salesman没有bluffing。 你一定想:我了个去,快买吧,总是涨个不停。 我认为没有所谓卖方市场,只是时机对不对。builder涨价只是个价格手段,制造一种trend of urgency。 抛开前段时间mortgage rate 历史最低,投机者疯狂购买不谈,任何一个builder在任何经济形势下,都会使用这种方法,他们的base price 每过2 ~3 个月会涨。他会降吗?据我分析,base price:no way。 builder 不会轻易让步base price,为何?如果这个subdivision的base price降了以后就控制不住利润了,因为每个买家都可以从salesman那查买卖记录,如果买家发现builder降了base price,大家都会要求以低价成交。但是他们会使用两种方法促销 :incentives 和 upgrades。 他们给你incentives,比如$10,000。 其实只是把涨的价格吃回去。不过你可以negotiate upgrades。 base price 但是多要upgrades。这样他们既维护了定价,有完成了促销。

2,你和salesman谈了半天,他call了自己的sales director 和financial manager,定了你满意的价格和upgrades。签了合同,他们帮你约了design center,挑材料和设计。结果发现你要的材料没有,设计得改,upgrade涨价,结果和自己想的差距较大。这是他们使用的常用策略。和买车一样,salesman是前线,可以让你突破,然后把你送到financial department,利用贷款APR和其他crappy warranty 搞你。买房决不妥协,签合同必须加condition,和他们磨,拉锯。(当然,前段时间的疯狂购房期,估计比较难)。

其实谈判策略还有很多,关键是自己要好好准备,对要买得地皮,未来规划,周围交通发展,学区都了解,了解房屋真是价值,如何控制质量等等。等想起来了,再一一详写。好了,下次一定接着谈builder和房屋结构。

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作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

来自哈尔滨,自2009年来休斯顿工作和生活。曾经久居医学中心7年之久,现定居Pearland梨城,熟知地产行情,太太是这两地经验丰富的地产经纪人。从一个人怀揣三千美金来美国,到现在全家四口买房定居,深知来美国打拼之艰辛。把自己在美国生活的经验和感受总结成“休斯顿•易生活网”,希望能够对华人朋友有所帮助。我做过博后,DIY过EB1A绿卡爱烧烤爱钓鱼钓螃蟹懂房地产爱网购,爱总结回国礼物,对美国保健品也有相当的研究。有事您找我:咨询房地产微信:wull_123, 其他业务微信:wecareshare    邮箱 ezthelife@gmai.com

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