休斯顿买房子,到底负担得起多大的?

有人说在休斯顿收入不到十五万就不要考虑三十万的房子。那么你我的收入到底负担得起多大的房子? 

这个问题常常见到,特别是新手(废话,老中买房有几个是老手?)。 

今天休息,闲着也是闲着,就展开说说。 

首先,负担得起多大的房子,每个人的答案都不一样,要考虑的因素至少有如下方面: 

1. 小孩多少,小孩的年龄不同花费也不一样。 

2. 工作稳定性。比如在Medical Center当“千老”,收入虽然不高,但超级稳定(大不了换个老板),就可以“撑”一些。 

3. 夫妻两人工作还是一个人工作。显然同样收入两人工作抵御意外的能力要强一些。 

4. 退休金打算存多少。每年钱是不是花光,等等。 

好了,把上面的那些因素暂且先放一边。 

一般正规银行贷款的标准是毛收入(税前收入)的3-3.5倍(20%首付)。这是从贷款方的风险来说的,也就是说,按这个标准,你最后付不起从而给银行造成损失的可能性较小。反过来就是说,按这样的标准,你可以负担得起。咱们保守点,按3倍算。这样你考虑的最高房价应该是: 

最高房价 = 税前收入* 3 * 1.25 

当然,你要根据自己情况调整。 

下面来点更精确的算法,看看买房后到底花费多少。数据以休斯顿地区的为例,房价/贷款以1万为单位。了解买房的花费之后,就可以根据生活的其它方面的需求综合考虑,来决定买多大房。 

1. 还贷 

现在银行贷款利率超低(30年不到3.5%),我们算15年4%,30年5%。这样每贷款1万,月付(本金加利息)大慨是15年74美元,或者30年54美元。如果想自己计算,可以搜索“Mortgage Calculator”。 

这样每贷款1万每年的费用是 

74 * 12 = 888 (15年) 
54 * 12 = 648 (30年) 

按20%首付,每1万房价每年贷款的花费为 

888 * 0.8 = 710(15年) 
648 * 0.8 = 518(30年) 

2. 地税,保险等 

休斯顿地区老区(市内)地产税为房价的2.5%左右,新区(郊区)3-4%。保险一般不超过房价1%。大多数人买房都在郊区,这样我们把地税,保险,维修,社区费等日常费用算为房价的5%,应该不会有太大出入。也就是 

每1万房价每年500美元。 

综合起来,每1万房价的每年花费(20%首付)为: 710 + 500 = 1210美元。如果按20%首付算,15年还贷就是 

50万: 60500/年(5042/月) 
30万: 36300/年(3025/月) 
20万: 24200/年(2017/月) 
15万: 18150/年(1513/月) 

下面分析两个极端的情况。 

1. 收入15万,50万的房子。这是休斯顿的高端房,按加州的标准,绝对算得上“豪宅”了。 

按综合税率35%计算(应该算高估了),税后收入为9.75万。是否原意放6万到房子上,每个人的想法会不一样。

2. 收入5万,15万的房子。这是休斯顿老中的“入门房”,但标准高于普通的“平民房”。在郊区较好的学区,这样的房子应该不难找。 

按综合税率25%计算(也应该是高估了),税后收入为3.75万。1.8万要花到房子上,还余1.9万。 

对于第二种情况,如果考虑30年贷款,每月花费减少200美元,约为1320。考虑到休斯顿地区2BR的房租为900-1100/月,加上自己买房的投资效应,买房应该比租房划算。如果考虑生活品质的提高,那就更值得了。 

Effective Tax Rate 综合税率的计算比较复杂,但要考虑联邦税:15-30%;Social security: 6.2%;Medicare: 1.45%;以及deduction和tax credit。查了一下,Money给出的effective federal tax rate数据是15万收入的约23%,5万的约12%。含Social security tax和Medicare tax。 

【特别提醒】上面的例子都是比较极端的情况,重点在于讲买不买得起的问题。但是你的收入可以买得起不等于你应该买。买多大房是需要综合考虑各种因素的。

有在休斯顿买房方面的问题,请问资深代理人Lily(832-72O-O346),能帮助您解答各种买房遇到的问题,同时愿意帮您在休斯顿买卖房产或者租赁房子。

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作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

来自哈尔滨,自2009年来休斯顿工作和生活。曾经久居医学中心7年之久,现定居Pearland梨城,熟知地产行情,太太是这两地经验丰富的地产经纪人。从一个人怀揣三千美金来美国,到现在全家四口买房定居,深知来美国打拼之艰辛。把自己在美国生活的经验和感受总结成“休斯顿•易生活网”,希望能够对华人朋友有所帮助。我做过博后,DIY过EB1A绿卡爱烧烤爱钓鱼钓螃蟹懂房地产爱网购,爱总结回国礼物,对美国保健品也有相当的研究。有事您找我:微信:wecareshare    QQ 2090689590邮箱 ezthelife@gmai.com

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