美国居民房地产贷款与签证

前不久美联储的政策变动又引起了美国银行业的巨大变化,对于要买房子的朋友来说,还是有许多信息要及时跟进的。例如,最近有消息称汇丰银行停止向持有B类签证的中国人提供房地产贷款,消息见http://www.mansionglobal.com/articles/18972-hsbc-to-halt-mortgage-loans-to-certain-chinese-nationals。结合最近一些持签证客户询问有关在美国购房贷款资格的问题,这里来向大家介绍下不同签证对美国居民房地产贷款的影响。

先简单介绍一下贷款方面政策背景。

在2008年次级抵押贷款危机后,《Dodd-Frank华尔街改革和消费者保护法案》(Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act)规定由消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau,CFPB)来执行《平等信用机会法案》(Equal Credit Opportunity Act, ECOA)。

Obama总统在2010年签署的《Dodd-Frank法案》, 是针对1929年大萧条后最严重的金融危机,2008年次级抵押贷款危机而进行的立法改革,目的是为了应对未来可能再次出现的金融危机以及保护金融服务消费者的合法权益。《Dodd-Frank法案》目前还在修订中,规模超过2500页。《Dodd-Frank法案》创立消费者金融保护局,金融服务从业人员对消费者金融保护局的敬畏,相当于普通美国公民对于联邦调查局,华尔街对于证监局。《平等信用机会法案》基于1870年《民权法案》(Civil Rights Act),禁止因为种族、肤色、宗教、国籍、性别、婚姻状态、年龄等且不局限于以上等因素歧视和拒绝贷款申请(人)。但在《平等信用机会法案》中关于移民状态有且只有一句话:贷款人可以向申请人询问有关永久居住和移民状态来决定贷款资格(Residency and Immigration Status – 12 CFR 1002.5(e) : The creditor may inquire about the applicant’s permanent residence and immigration status in the United States in determining creditworthiness)。由执行《平等信用机会法案》的消费者金融保护局的法规B的解释是,法规不禁止贷款机构拒绝所有非公民(all non-citizens)的贷款申请。简单说贷款机构可以通过了解确认贷款申请人非美国公民后,拒绝其贷款申请。

也许有读者对以上这些信息都不陌生,也有读者通过自己和亲戚朋友的经历有些了解,那么为什么绿卡,H类签证,J类签证,甚至B类签证的持有者可以贷到款?

就目前发放贷款的情况来看,

  1. 绿卡持有者,无论是技术移民(EB-1),投资移民(EB-5),结婚移民(K-1)还是绿卡乐透(DV-1)等,都有贷款资格;
  1. 移民类工作签证持有者,H-1B签证,L-1签证,O-1签证,TC和TN签证持有者,都有贷款资格;
  1. 非移民类签证持有者,B-1/B-2签证,J-1签证,F-1签证持有者,尽管很多J-1签证和F-1签证持有者可以在美国合法工作,以交流专家和留学生居多,有收入和报税纪录,但贷款公司不能给于贷款资格。

简单分析一下贷款时1,2两类和3 这一类人群的区别:

  • 绿卡和移民类工作签证持有者,贷款申请条件,贷款利率和申请费用取决于当天贷款利率,收入,信用分数,贷款比例,DTI,自住房,投资房等因素,签证因素不会记录在内。
  • 对于非移民签证,例外的情况是,一些大银行,比如新闻里的汇丰银行(HSBC)给予部分B-1/B-2签证持有人贷款资格,比如富国银行(Wells Fargo),摩根大通银行(Chase)和美国银行(Bank of America)给予 部分J-1签证持有人贷款资格,原因一是这些大型银行的贷款部门背后支持的是银行的存款,不需要将贷款卖给二级市场来保持流动性,原因二是这些特殊贷款的条件非常优厚,风险非常的小,比如贷款申请人的收入高,信用分数好,DTI低等等,原因三是这些特殊贷款本身利率和费用会高一些,具体会放到以后的文章中进一步讨论。

休斯顿的朋友如需交流贷款方面信息,欢迎联系:

Jingda Xu,  Mortgage Banker
NMLS # 1358589
Cell: 2819197290
Email: jingda.xu@first-lending.com

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