休斯顿投资房回报率实例分析

我是Lily (电话 832-720-0346, 微信 wull_123),是具有多年经验的专业房地产经纪人和房地产投资专家。现居梨城(Pearland),曾久住在医学中心,因此对两地区附近的小区安全性,租房买房规则等比较熟悉。主要做梨城医学中心附近的买房、卖房、租房等。专业的知识,丰富的经验,贴心的服务,让曾经的客户都愿意成为回头客户,而且介绍他们的朋友成为我的新客户。我从事房地产行业多年,帮许多华人朋友买到了称心如意的房子。更多关于我的信息请参见我的主页

1,投资房概论


关于投资房,很多朋友还不知道到底值不值得投资,回报率高不高,回报率怎么算。这种接地气的投资和实践,似乎教科书上都是不屑一顾的,教科书都是高大上的经济理论,似乎实践中也不容易运用上。为了让大家更加了解投资房的各个细节和支出,我就通过分析一个梨城的投资房,给大家一步步算算投资房的回报率是多少。这是本人长期从事房地产总结的经验,有不对的地方欢迎批评指正。

投资回报率:应该是你投入的现金和你的回报之间的一个比率,而不是房子价格和回报的比率。 比如你投入首付10万买了50万的房子,年回报1万,那你的回报率是10%(即1/10,而不是1/50)。

杠杆:如果回报同是1万,你投入10万收益10%,而投入50万收益才2%。 因此在相同或相近的回报价值时,投入越少,回报率越高,这就是杠杆作用。因此贷款买房回报率是远高于现金买房的。

手里有余钱还要贷款?是的,留下余钱再贷款买下一套啊,我们追求的是同样的钱买更多的房子,追求更高的回报率。

明白了以上道理,我们就以贷款案例,分析一下贷款买房的回报率。之后我们再分析一下同一个房子,现金买房的回报率。注意,此例是买房第一年的投资回报率,按照我的理论,贷款回报率会随着还本金的增多逐年下降

实例:梨城某投资房23万,贷款17.25万 (75%)。 其他各个款项见下面明细。全部以美元为单位。

2.1,贷款投资房现金支出,即买房时你的所有投入


  • 首付(down pay):57500 (25%)
  • 评估费(appraisal):610
  • 调查费(survey):428
  • 贷款手续费(lender cost):1400
  • 过户费(title transfer):800
  • 居家保修(home warranty):500

2.2,贷款投资房,每年支出


注意,还贷款时的本金部分不能算你的支出,因为你最后卖房时本金全部收回,只是你现在每月存入而已,你的财富没有流失。这部分本金部分要加入到现金支出中,逐年增加现金支出这个基数,造成投资回报率逐年下降,30年还款后最终降低到与全款买房一样的回报率。

  • 年贷款利息(interest):8409 (172500*4.875%,利率4.875%)
  • 年房子保险(insurance):1500
  • 年房产税(tax):6177 (230000*2.68%)
  • 年管理费(HOA):175 (此老区较便宜,新区在600左右)
  • 年市政建设费(MUD):0  (此老区便宜,新区在1800左右)
  • 年维护费(maintenance):1000  (假设房子有问题了,雇人修理)

2.3,贷款投资房,每年收入和增值


注意,我们将增值分配到每年,而不是到最后你卖房时 ,这样让你看到每年收益是多少。如果都到最后卖时,那就是一笔糊涂账了,不知道每年收益多少。

  • 年租金(rental):21000 (1750*12,每月租金1750)
  • 年增值(added value):10000 (按最近市场行情,房价每年增长1万绝对可达)

2.4,贷款投资房,合计


  • 总投入,即2.1栏目中所有费用:61238
  • 年收益,即2.3栏目总额 减去 2.2栏目总额:13739
  • 年回报率:13739 / 61238 = 22.4%

 

同一个房子全价23万,我们下面看一看现金回报率是多少呢?

3.1,现金投资房现金支出,即买房时你的所有投入


  • 首付(down pay):230000 (100%)
  • 评估费(appraisal):0
  • 调查费(survey):0
  • 贷款手续费(lender cost):0
  • 过户费(title transfer):800
  • 居家保修(home warranty):0

3.2,现金投资房,每年支出


  • 年贷款利息(interest):0
  • 年房子保险(insurance):1500
  • 年房产税(tax):6177 (230000*2.68%)
  • 年管理费(HOA):175 (此老区较便宜,新区在600左右)
  • 年市政建设费(MUD):0  (此老区便宜,新区在1800左右)
  • 年维护费(maintenance):1000  (假设房子有问题了,雇人修理)

3.3,现金投资房,每年收入和增值


注意,我们将增值分配到每年,而不是到最后你卖房时 ,这样让你看到每年收益是多少。如果都到最后卖时,那就是一笔糊涂账了,不知道每年收益多少。

  • 年租金(rental):21000 (1750*12,每月租金1750)
  • 年增值(added value):10000 (按最近市场行情,房价每年增长1万绝对可达)

3.4,现金投资房,合计


  • 总投入,即3.1栏目中所有费用:230800
  • 年收益,即3.3栏目总额 减去 3.2栏目总额:22148
  • 年回报率:22148 / 230800 = 9.6%

结论:


巧妙利用贷款杠杆,可以获得比全款现金买房多一倍的收益率。因此,如果您想以房产为投资项目,我建议贷款投资。更多关于房产买卖、投资的问题,欢迎与我合作和讨论,我是Lily,您的专业房地产投资专家,更多关于我的信息请点击这里查看我的主页

 

 

 


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作者:Lily 休斯顿资深房地产经纪人 电话:832-720-0346 微信:wull_123

作者:Lily 休斯顿资深房地产经纪人 电话:832-720-0346 微信:wull_123

大家好,我是百合地产经纪人Lily,在休斯顿从事房地产行业多年,具有丰富的房地产买卖和租赁经验,为许多华人买到了称心如意的房子。本人本科硕士均毕业于著名学府哈工大,之后取得韩国第一学府首尔国立大学博士学位。高等教育加上多年的房地产经纪人经验,使我成为一个集道德、诚信、服务态度、专业经验为一体的优秀房地产经纪人。给您满意和愉悦的购房体验是我孜孜追求的目标,真诚期待与您的合作,请联系我,电话:8327200346,微信:wull_123,个人页面:http://www.ezthelife.com/archives/3851

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