在休斯顿如何选择自住房与投资房

在休斯顿如何选择自住房与投资房

糖城(Sugar land)是位于休斯顿城区西南边的卫星城,以学区好、治安佳而闻名,加上距离中国城不远,吸引了非常多的华人定居。曾被 CN 列为美国前 10 名最适合居住的城市之一,自从 2007 年首次被多家顶级评定机构或杂志评为“美国最适于居住的小城市”以来,它已连续几年获此殊荣。
根据 2012 年人口普查数据,现糖城人口数约为 8 万人,其中,亚裔人口就将近 3 万,占全市比例的 35.1%,仅次于白人的 4.%。按照家庭收入来看,这里的居民 2012 年的家庭年收入平均为$13,465,远超出德州的平均水平$50,740。由于华裔人口众多,在市区就有大华(9 RACH MARKET)及家乐两家大型华人(WELRESH MARKET)超市,超市周边也有众多中餐馆,为住在当地的华人提供了不少生活便利。
近年来糖城的华裔实力逐渐增长,在各大选举中所占投票也成为政客们选票的重要来源。糖城警方还与桥湾社共同成立开设了华语的警民热线,为居住在糖城的华人生活品质和安全提供了重要保障。糖城房价因所在学区的不同,划分的非常细致,房价从 15 万元到上千万不等,有着很大的选择空间。

我们就按照学区的不同来选择不同价位的房产:

1,SETTLERS WAY ELEMENTARY SCHOOL (小学) GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分
房价$15 万美金-$50 万美金,靠近学校附近的房子大多是 80 年代左右的房子,房价在$15 万美金-$30 万美金之间。这种房子面积不大,靠近学校,生活配套非常便利。因为其亲民的总价,目前是市场上最受欢迎的房子。自住便利,投资收益也相应较高,也比较好租。$30 万- $50 美金的房子是一个大师设计的新社区(RIVERSTONE)也是我们新移民喜欢的一个社区,最贵的房子有几百万美金的,因为区域太大,学区划分在不同的区域。在这个小学区域的只是一小部分RIVERSTON 的房子。(所有学校打分时根据 REALTOR 网站打分情况予以介绍)

2,FIST COLONY MIDDLE SCHOOL (中学) GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分
这个中学区的房子涵盖面积更广泛,大部分 Settlers Way Elementary School 小学区的房子中学区也在这,另外还有一部分 COLONY BEND ELEMENTARY SCHOOL 的学区房。价位在$20 多万美金-$80 万美金不等,很多是 PERRY HOMES(美国知名开发商)盖的房子, 位置也是非常的便利,附件有图书馆,邮局,离 TOWN CENTER 也很近,离两家华人超市购物也相当便利,居住环境,学校的便利等都是新移民选择自住的理想区域。

3,最出名的 CLEMENTS HIGH SCHOOL, GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分
是众多华人家庭最为热衷的一个学区。 也是国内很多小留学生所在的学校。 前面第一和第二个学区的高中都在这。但这个学校附近有好几个高级社区(如 SWEETWATER,是一个高档的高尔夫球社区。 房子非常的大,很有气派,最大的房子像宫殿一样,光游泳池就有好几个,室内更是雅致无比;房价从$50 万美金-上千万美金不等)。

4,COLONY MEADOWS ELEMENTARY SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分。
也是非常好的学区,靠近 CLEMENTS HIGH SCHOOL, 房价在$20 多万美金到 $60 多万美金不等。

5,COMMONWELTH ELEMENTARY SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分.
房价从 30 多万美金到 100 多万美金不等。

6,FORT SETTLEMENT MIDDLE GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分.
非常好的学区,COLONY MEADOWS ELEMENTARY SCHOOL,COMMONWELTH ELEMENTARY SCHOOL 的学区房的初中都在这里, 包括最高级的 SWEETWATER 这个社区的中学区也在这。所有这个学区包含的房价范围更为广泛。

前面 6 个学区是目前 SUGAR LAND 靠近中心区域华人最为热衷的学区, 在靠近 NEW TERRITORY 那边的学区其实也是不错的,如 CORNERSTONE ELEMENTARY SCHOOL, GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分;WALKER STATION ELEMENTARY SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分;SARTARTIA MIDDLE SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分; STEPHEN F AUSTIN HIGH SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分 . 这些都属于 SUGAR LAND 的学区。

靠近 GREATWOOD 那边的学区 BESS CAMPBELL ELEMENTARY SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 10分 / 满 分 10 分 ; SUSANNA DICKINSON EL GREAT SCHOOL RATING 10 分 / 满 分 10 分 , WILLIAM VELASQUEZ GREAT SCHOOL RATING 10 分/满分 10 分。GEORGE RANCH HIGH SCHOOL GREAT SCHOOL RATING 9 分/满分 10 分. 这些也都是属于 SUGAR LAND 的学区。

无论是选择哪个学区的房子,除了看重这个学区的打分以外,也要看你的邻居是谁,这个社区环境如何,自住的话生活配套是否便利,投资出租要考虑买后是否好租。另一点房产税率也是在买房前要考虑进去的一个因素,对于投资出租的投资者这个因素尤为重要。确定好了区域后,就来锁定您理想的居所。找一个诚实,服务态度好的房产经纪也是非常有必要的。

*  房地产经纪人是法律规定的房地产买卖租赁等必要的中间人。
*  更丰富的谈判经验,为您的利益争取到最后。
*  他会尽自己所能帮您搜寻发掘到理想的好房子。
*  他会帮您联系及沟通房子交易过程中的验房检查,房基检查,贷款公司,产权交易公司,并跟踪相应的报告并与买卖双方合理的协商,最终顺利的过户,产权交易公司在公共资料库立档案。
*  他会为您提供房地产的更多相关信息,往是您自己所注意不到甚至忽略的重要问题。

一个好的房产经纪人会很好的沟通每一个突发状况,每个环节做到尽心尽业。得到买卖双方的认可与信任是非常难能可贵的。新房买卖房产经纪人可以为您省下一笔不小的银子。如果您没有您自己的房产经纪人,自己直接去找开发商或销售商,不管您是现金还是贷款,对于他们来讲无所谓,他们反而更喜欢您贷款,因为都是配合好的,有利息赚何乐不为。折扣基本上是没有的,可能会送您点礼物以表礼貌。但真金实银的折扣只有部分华人的房产经纪才会给到您。

在目前这种卖方市场的大环境,真正好的,总单价不是很高的好学区的房子是要买家积极的配合及决断力才能买到的。

案例一: 房屋上市第一天就 PENDING.

这个案例是刚 CLOSED 的一个独立屋。三房二厅二卫,带前后院子。步行距离到达 SETTLES WAY ELEMENTARY SCHOOL 。总价不到 20 万美金,买的人非常多。因 AGENT 与屋主认识,彼此印象不错,在上市前一天就让我带客人看房子。屋主是白人,自己住的房子,平时保养得非常好,客人看后满意,当时口头上就答应全价出价,屋主当时口头上也答应了。当晚我就将 OFFER 递交给 LISTING AGENT。第二天 LISTING AGENT 做出反应,很多部分让我们做出让步,如取消 OPTION PERIOD, 取消让屋主购买HOME WANRRANTY 等, 站在 LISTING AGENT 的角度,这么好卖的房子一定是自己卖或者自己公司的人卖。但最后我的这位客人很有魄力,全部答应 LISTING AGENT 的要求,先拿下这个房子再说。最终LISTING AGENT 无可奈何只好给 SELLER 签了合约,合约正式生效。合同生效后我们马上联系验房师验房,房子状况很好,地基几年前修过,还有保证书。地基没有问题,也没有屋顶漏水问题,也没有水管问题。 当时这位客人的判断是很准确的,抓准大方向,该决断的时候就决断。这样才能买到好东西。如果换一种做法,当 LISTING AGENT 要求取消这取消那的时候,纠结在那,不做决断,或拒绝 LISTING AGENT的要求,机会马上就走了。愿意出价比你高的人还等着买这个房子呢。最终事实证明这位买家的决定是非常正确的,房子在没 CLOSE 前已经被一对白人夫妇看好,已经等着租这个房子了。

案例二, CLEMENTS 高中 5O-60 万美金房产

现在的网络资讯相当发达,客人很多时候已经很专业了。自己每天关注自己想要的那个区,对那个区的房产了如指掌。现在市场有一种潜意识,上市 7 天还没有卖掉的房子,很多买家就不敢兴趣了,更有甚者上市 3 天还没卖掉的房子,有的买家也不敢兴趣了。房子的好坏真的与上市时间的长短有直接的联系吗?如果是我案例一的房子,基本上是不可能 7 天卖不掉的,如果是状况很差的房子或者是放的售价偏高的房子时间就会久一点。这也没有什么必然性,完全是看个案。也不是每个放在市场上一段时间的房子就不好,只是没有找到合适的买家而已。这个房子上市近一个月,前后调整了 3 次售价。我的客人在一个月前在它附近的一个房子出全价,并加价(60 多万美金)都没有拿到那个房子,这个房子在同一个区,售价比之前那个便宜很多。一看网上的图片,里面全是红木的装饰,有点吓人。客人一直不敢看,而且放市场这么长时间,客人更不敢看了。 但这个位置及小区环境对他们家庭来讲再适合不过了。 在我们的建议下,客人还是看了这个房子。 任何东西只有身临其境才能感受到它真正的感觉,当我打开门,打开所有的灯,客人的第一感觉就被这个房子里的装饰给震慑住了,这个装修风格不是普通的 50 万,60 万房子的那种感觉,整个屋子透着一种贵气,每个细节的部分,水晶吊灯,红木实木的地板,实木地板楼梯上再铺上地毯防滑,每个房间都有一整套的卫浴,超大的气派会客厅,45 度角红木墙面装饰,整面整面的墙哦,有的房间屋顶也是红木,带中央空调系统的采光门廊,在那做瑜伽是不错的选择。 即热式的热水系统,停放 4 辆车空间的车库,里面还用红木搭建了一个工作间。车库还有一台发电机屋主也留给新屋主了。主卧房的卫浴间可以和五星级酒店媲美。 我们不由得感叹这个屋主的品味,这种装修风格可以配上百万豪宅了。可是这些
只有你身临其境才能感受到,光看图片是没有那个感觉的。看过后客人很喜欢,晚上带太,孩子一起看,都喜欢。当晚就签了合约。

案例三, SUGAR LAND OYERSTER CREEK 公园旁 30 万美金-40 万美金的房产

对于新移民来说,没有建立信用很难贷款。或者有很多拿现金工资的人,报税低,走正常银行的贷款程序很难拿到贷款。现在有部分借贷公司可以提供一种贷款,2 年内您可以任何时间还款,没有罚金。贷款利率比普通贷款高一些。我的这位客人首付比率近 50%, 贷款金额不到 20 万,他们有提前还款的偿还能力,按 2 年后还完的话,利息算下来不到 1 万美金。这种贷款审批速度也很快,最快的 2 个星期就下来了。这个房子各方面都很好,有少许地基的问题,厨房地板砖有头发丝一样的裂痕,后来我帮忙找来两家白人地基修复公司来估价,两家看过后都觉得问题不大,在 SUGAR LAND 地区这种地基问题属于最早期的问题, 有两种选择: 第一, 不修复,后续妥善保养,房子 3 边定期洒水。因为 SUGAR LAND 这边的土质是黏土,会有热涨冷缩的问题。基本上所有 I 10 以南的房子都是这种土质。所以地基多少会移动。主要看移动的方向,移动空间的大小。专业的白人地基维修公司非常的专业,他们有几十年的维修经验。大大小的状况都能处理。第二, 修复,在稳定现有状况下不让情况继续恶化。(STABILIZE ONLY). 最终我跟卖方合理协商为买方争取到了$2000 美金的维修费用。过户后,房屋是否要维修由买方到时决定。但这个钱卖方在过户的时候是会补偿给买方的。

任何东西,好与不好,只有知道自己想要什么,适合自己的才是最好的。自住和投资考虑的角度不一样而已。投资考虑更多的是投资回报,房屋将来的升值前景。而自住,当然也要考虑升值前景, 自己住得舒服,方便家庭成员的工作,学习是考虑的要素。房屋的价格差异完全取决于所在的区域的环境,位置,房屋本身的价值。好区里面的好房子,每个人都是喜欢的。我们要根据自己的实际情况选择适合自己的住所和投资房产。

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