▶ 中国房地产受计划生育的影响?

今日央行再出手拯救楼市,可是有很多专家和机构并不看好楼市能够满血复活,甚至建议别把闲钱放入房市。因为说一千,道一万,一个行业到底是否能够繁盛,关键看需求。


房地产行业的需求主要来自三块,一个是刚工作不多久的年轻人(所谓的刚需),一块是改善性需求,还有一块是投资买房。这三种需求相互作用,影响整个房价走势,但是决定性的因素是刚需。之前十年,1975-1988年生的人是刚需大军,是房地产市场庞大的客户群体,需要并且愿意在城市买房的人基本都买了,这部分人短期很难再对房地产市场有什么贡献(大部分农村青年买不起城市房子,除非房价降到1000一平,而且这些人不属于刚需,农村都有宅子,对城市购房没有那么强烈的动力)。目前的房地产购房的主力军应该是89年以后出生的年轻人。问题来了,从下面历年出生人口数据可以看到,由于计划生育的持续影响,90后相对于80后人口数量锐减,光94年对比87年减少了40%的出生人口。大家可以想象,少了40%的需求,这房地产还怎么涨?更要房企命的是,这些90后还普遍不用买房。90后的父母都是谁?都是1965-1975年间生的人,这期间的人混得再差(注意我讲的都是普遍情况,不谈个例),90%的父母应该至少买了一套房子,他们可以说一点都不着急,不少比例家庭买了两套房子吧,90后独生子女多,一结婚就是独占至少三套房子,还买什么房子?媒体说90后都流行自我享受,不买房子因为不愿做房奴,这不扯吗,问题是他们根本不需要买啊。所以,需求不是减少了40%,而是70%,甚至更多,这房地产还怎么救。可能有人会问,不还有人投资买房吗,但是这条路也基本死了。投资最看重什么?回报。从需求人口的走势来看,房地产下坡趋势很明显,意味着卖不出去,要降价,谁还会在这种氛围下买房投资?有人又问,那不还有人买房改善需求吗。有,这部分人一直会存在。但是注意,很多人是置换需求,就是说换了大房子,老房子要卖掉,等于没有增加需求。在房价下跌的趋势中,人们换房后会倾向将闲置的老房子卖掉,避免房屋贬值。而且人口下降,连租都租不出去,谁还捂空房在自己手上。所以说换房的人,不会对房地产的恢复产生大的影响。
综上,房地产已经是个夕阳产业,很难再恢复昔日荣光。如果房地产要恢复到高景气度,只有两个办法,但都比较难。
1. 房价降到农民都买得起,激活农村人的商品房需求。但这样土地收入相应暴降,政府不愿意看到,这个可能性很小。
2. 大量移民进中国。但是老外不傻,你要不能长期居住(给绿卡),谁会在房价
下降趋势中买中国房子。所以,我估计,以后可能要给买房的老外发绿卡了。今年两会,领导都说了,欢迎老外来中国买房子,说明咱领导已经注意到房地产的严峻形势。说到这里,有人要质疑,把计划生育搞这么严,隐形的减少了这么多本该出生的小孩。到最后倒放老外移民中国,这不是把中国的生存空间宁赠友邦,不与家奴吗。这合理吗?政府是真心爱房地产啊,房地产对各行各业带动效应太大了。但是走到今天这一步,形势变换这么快,是政府万万没有想到的。假如没有计划生育,一家平均能生两个小孩,咱这房地产还不至于衰落这么快,毕竟两个小孩,大部分90后父母应该是只有一套房,总有一个得必须买房吧。
陷入下滑通道的中国人口,如果仅是房地产没救也就算了,一起陷入困局的还有中国的各行各业(人一生在创造财富,也在消费,没有人东西卖给谁?)。不知政府有没有壮士断腕的勇气,改革计生政策,让中国人口结构回归合理。我反对一家一户生四,五个小孩,可我也反对一家一户只生一个,这是会破坏社会平稳发展、不可持续的生育形式,这已经刻不容缓了。

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作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

作者:Cavin Ma 休斯顿•易生活网 站长

来自哈尔滨,自2009年来休斯顿工作和生活。曾经久居医学中心7年之久,现定居Pearland梨城,熟知地产行情,太太是这两地经验丰富的地产经纪人。从一个人怀揣三千美金来美国,到现在全家四口买房定居,深知来美国打拼之艰辛。把自己在美国生活的经验和感受总结成“休斯顿•易生活网”,希望能够对华人朋友有所帮助。我做过博后,DIY过EB1A绿卡爱烧烤爱钓鱼钓螃蟹懂房地产爱网购,爱总结回国礼物,对美国保健品也有相当的研究。有事您找我:咨询房地产微信:wull_123, 其他业务微信:wecareshare    邮箱 ezthelife@gmai.com

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